Bogotá, una ciudad para la densificación

20 junio, 2016 |
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Inversionistas privados le apostaron a la revitalización en el Centro de la Ciudad

Imagina Bogotá se aproximó a entender por qué arriesgan capital en zonas difíciles, estigmatizadas por razones de seguridad o por condiciones de deterioro físico del entorno y cómo enfrentan las dificultades de los trámites de los proyectos de la renovación o revitalización urbana. En la calle 13 con carrera 16, no muy lejos del temido Bronx, inversionistas privados adquirieron tierra y tramitaron un plan parcial que pronto saldrá a ventas.

En la pasada administración se aprobaron varios planes parciales de renovación urbana, que por años habían estado enredados en los escritorios de muchos funcionarios públicos y también de los empleados y asesores de las empresas privadas. Fueron aprobados planes parciales con distintas estrategias empresariales y en distintas localizaciones. Los más interesantes están ubicados en el centro, la zona de la ciudad más importante  en términos de revitalización, uno el de Progresa Fenicia, cuyo promotor es la Universidad de los Andes, otro el de Estación Central, de iniciativa pública, a cargo de la Empresa de Renovación Urbana y de Transmilenio y el de Sabana, al lado de la vieja estación del tren, gestionado por tres inversionistas privados.

La densificación y los cambios de los usos en la ciudad que ya está construida se han movido en Bogotá entre dos alternativas: la sustitución predio a predio de casas por edificios, sin que se aporte nuevo espacio público a la ciudad, ni recursos para la actualización de redes de servicios públicos, o los planes parciales. Estos implican la unión (reajuste) de varios terrenos para lograr unos mejores espacios urbanos, con mejor diseño y con generación de espacio público [1].

 

Proyecto Estación Sabana

 

Proyecto Estación Sabana

Imagen Firma de Arquitectos Urbanita

El proyecto  está ubicado en la Localidad de Los Mártires, en la UPZ 102 La Sabana, en el barrio San Victorino, sobre la Calle 13 entre carreras 17 y 18,  en uno de “los sectores más representativos y tradicionales como polo de desarrollo de la ciudad, con una posición estratégica que le da una perspectiva urbano-regional en el futuro próximo”, según indica el documento de soporte del decreto que aprueba el plan parcial.[2]

Cuenta con una extensión total  de casi 3 hectáreas y está conformado por seis Unidades de Acción Urbanística, que son las porciones en que se divide el plan que deben obtener una sola licencia. El Plan autorizó la construcción de hasta 128 mil metros cuadrados, con vivienda, oficinas, comercio de distinto tipo y un equipamiento cultural. La vivienda representa el 82 % del total construido, y un 10% de ese total será vivienda de interés prioritario y se construirán hasta 1319 viviendas. Se destinarán 3,458 M2 de espacio público a una plazoleta y a aumentar los anchos de los andenes de la Carrera 17 y la Calle 16. Contará con 1.191 M2 de espacio privado destinado a uso público, donde estará el reto de que siempre haya efectivamente acceso al público.

En razón de la suspensión de la modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (POT)  por parte de una magistrada del Consejo de Estado, el  Plan Parcial fue aprobado en el marco del Decreto 190 de 2004, que no tiene normas específicas para el tratamiento de renovación urbana, sobre todo en materia de cargas urbanísticas. Por tanto, el Plan fue un resultado de una concertación entre las entidades del distrito y los constructores y de la revisión hecha al proyecto por el Ministerio de Cultura.

El factor más delicado de este Plan lo constituye su cercanía a un bien patrimonial tan significativo como la Estación de la Sabana, y a otro bienes de interés cultural con los que conecta, como la plazoleta del Instituto Técnico Central y la Iglesia de la Sagrada Pasión, y el impacto en el paisaje por la construcción de grandes torres. Las ventajas y desventajas de las grandes torres y de la vida urbana en altura ha sido y será un punto de discusión entre los urbanistas, los arquitectos y los sociólogos, en este y muchos proyectos.

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Imagen 2 Imagen Firma de Arquitectos Urbanita

Otro aspecto interesante es que tendrá vivienda de interés prioritario mezclada con otros usos y que en la gestión del suelo para la localización de la vivienda se contempló la aplicación de mecanismos como los previstos en el decreto distrital No. 448 de 2014, dirigidos a proteger los derechos de los propietarios originales a permanecer en el sector, garantizando su participación en el proyecto en condiciones de equidad y  teniendo la opción efectiva de recibir un apartamento o local en el mismo proyecto.

La mayoría de los terrenos eran bodegas en desuso, razón por la cual no se producirá expulsión de población, como ocurre a menudo con los proyectos de renovación y la actuación de las entidades públicas antes que a expropiar a favor de proyectos inmobiliarios se dirigió a apoyar la formulación del plan parcial, a facilitar que pudiera empezar la construcción lo más pronto posible y a asumir la gestión social de la porción del plan parcial construida y de la oferta de vivienda de interés prioritario. Todo eso ocurrió durante 2014 y 2015, habrá que esperar el rumbo que tome en la actual administración.

En cualquier caso, este proyecto dará mucho de qué hablar. Y muestra que, si bien hay factores que generan incertidumbre y que hacen de la renovación urbana una alternativa no muy atractiva para la inversión privada, es posible hacerlo.

 

Pablo Echeverry, gerente de una de las empresas constructoras, comparte su visión sobre la renovación urbana

Este inversionista antioqueño, directivo de Constructora Capital, empresa con más de 22 años de experiencia en el sector de la construcción y comercialización de propiedad raíz, que hace presencia en los diferentes estratos socioeconómicos en el Área Metropolitana de la ciudad de Medellín y desde el 2008 tiene sede en Bogotá, señala que los proyectos de renovación cada día cobran mayor relevancia por la escasez de suelos en expansión, por el interés de los clientes en vivir en zonas más centrales y no en las periferias, sobre todo en las ciudades donde no hay una oferta suficiente en infraestructuras de transporte y servicios urbanos o en dinámicas comerciales y porque la gente valora cada vez más el tiempo libre y, por tanto, quiere estar más cerca a los lugares de trabajo, en especial en ciudades extensas como Bogotá.

Señala que los procesos de renovación urbana son difíciles porque requieren juntar los predios de una o varias manzanas y es necesario contar con altas sumas de dinero para comprar los terrenos y hacer la gestión, son proyectos de alto riesgo. Además, agrega, esa condición se enfrenta al hecho de que no existen normas claras para renovación en el Plan de Ordenamiento de Bogotá, por ejemplo, es muy difícil saber cuál puede ser la edificabilidad y cuáles las cargas urbanísticas y, además, el plan hay que tramitarlo con muchas entidades del gobierno distrital, y también del gobierno nacional, con criterios y ritmos distintos, y el constructor no sabe bien cuándo van a terminar los trámites ni cuáles exigencias van a surgir.

“Normalmente los urbanizadores y constructores son firmas que no tienen la capacidad para adquirir el suelo y se requiere la participación de inversionistas externos tales como fondos de inversión, que en muchos casos son de capital extranjero, inversionistas que por no ser profesionales ni expertos en temas inmobiliarios exigen mucha información y mucha claridad en la rentabilidad y los tiempos de desarrollo y con la incertidumbre actual difícilmente van a participar en estos proyectos, en la medida en que haya más claridad va a haber un interés mucho más fuerte de estos inversionistas que son los que hacen posible los desarrollos”.

 

¿Cómo fue la decisión de participar en este proyecto?

Es muy importante conocer las razones y condiciones para que constructores privados aporten innovaciones, en una ciudad donde domina la idea de que la mejor opción siempre será la expansión urbana para hacer proyectos en tierra no ocupada ni construida.

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Cuenta que su intención inicial no era hacer parte de un plan parcial. Adquirimos un predio porque la Modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (MEPOT) aprobada en 2014 permitía construir en altura sin plan parcial. Pero ese POT fue suspendido en el Consejo de Estado sin que hubiéramos alcanzado a tener la licencia. Eso nos llevó a entrar en el trámite de un plan parcial que llevaba años en curso. Ahí fue cuando conocimos la política que se desprendía del Plan de Desarrollo Bogotá Humana de apoyar los proyectos de revitalización y, sobre todo, aquellos que dejaban vivienda de interés prioritario en la misma área del proyecto, en lugar de trasladarla a otras zonas de la ciudad. Las Secretarías de Planeación y de Hábitat entraron a apoyar la formulación del Plan Parcial y a coordinar a las distintas entidades para agilizar la aprobación.[2]

A la pregunta de por qué se interesó en el centro de Bogotá, con o sin plan parcial explica:  “Yo siempre he creído que el centro tiene un gran potencial, por  la actividad que existe en esta zona, la actividad comercial, la actividad educativa, todas las entidades públicas están ahí cerca… y  nunca ha habido una oferta de vivienda realmente buena.  Pero si hay muchas personas que pueden comprar y viven en Ciudad Bolívar, ó que viven en Castilla o en Tintal, y que con la misma plata, podrían vivir en el centro con todos los servicios, tiene Transmilenio al frente y obviamente es apostarle a que la entrada del proyecto de cierta manera genere una dinámica transformadora“.

Además, el éxito de estas parcelas recae en su articulación con valores urbanos, patrimoniales, ambientales y comerciales. En el mismo sentido, según ONU Hábitat la implementación de la nueva agenda urbana significa el establecimiento de la adecuada prestación de los bienes comunes, incluyendo calles y espacios abiertos, junto con un modelo eficiente de las parcelas edificables en renovación urbana.

Estación Sabana, un laboratorio de renovación urbana

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Imagen 3 Imagen Firma de Arquitectos Urbanita

La tipología del Plan Estación de la Sabana contrasta con los edificios tradicionales de la zona, que en su mayoría son de 1 y 2 pisos en una proporción menor  de 3, 4 o más pisos. El proyecto forma un conglomerado de altura diferenciada, la torre más alta será de 42 pisos. Tendrán usos mixtos, plazas para flujos peatonales, terrazas ajardinadas y algunas fachadas con bosques verticales y otras comerciales, parqueaderos que ocuparán la manzana entera, generando nuevos niveles urbanos. Se destaca la inclusión de viviendas de interés prioritario (VIP).

Con respecto a la presencia de vivienda de interés prioritario dentro del mismo plan parcial, que tiene una extensión reducida, Echeverry dice que para ellos no es un problema. Creen que se podrán vender los locales, oficinas y viviendas sin problemas de prevención con respecto a ese tipo de vivienda. Como le dije,  estamos apuntando a personas solas, o familias pequeñas que ya viven en lugares con mezcla social y a quienes vamos a mostrar las ventajas de vivir en zonas centrales. No tenemos resistencia ante la inclusión de vivienda para hogares de menores ingresos.

Por su parte, las entidades del gobierno distrital entraron a resolver varios asuntos, que son usuales en los planes de renovación urbana, para que este plan, que consideraban pionero, saliera adelante: los límites de las unidades de actuación urbanística (como ya se indicó así se llama a las porciones de terreno dentro del plan que quedan obligadas a unirse o reajustarse y que deben obtener una misma licencia), los terrenos con dificultades jurídicas y la gestión del terreno destinado a vivienda de interés prioritario, bajo un principio de protección a los propietarios originales, para evitar que sean expulsados.

Es probable que desde una visión estricta de lo que son los reajustes de terrenos haya críticas a la división de las parcelas, pero la reflexión que se hizo entre la administración y los propietarios es que no tenía sentido dejar unas unidades de actuación perfectas según los criterios técnicos, y que luego tuvieran que pasar años para resolver problemas de sucesiones, embargos o litigios. Era mucho más importante que el plan entrara pronto en ejecución porque se trataba de mostrar que la renovación era posible, le explicó una fuente a Imagina Bogotá, que participó en el proceso.

Actualmente en el sector se encuentran múltiples dinámicas urbanas y usos que se han mantenido y que, según el documento técnico del Plan Parcial representan diversas etapas de “el crecimiento histórico de la ciudad como nuevos comercios y servicios, algunos hoteles, colegios, fabricas, herrerías, pesebreras, siendo lo más relevante, las iglesias de la Capuchina y el Sagrado Corazón, la Plaza de Los Mártires, la Plaza de las Maderas, el Hospital San José, la Escuela de Medicina, las Estaciones del Ferrocarril de la Sabana, el Ferrocarril del Norte, el depósito del tranvía de Paiba y la ermita de San Façon.”

Así lo explica: “Nuestra experiencia con el plan parcial “Estación Sabana”, fue  bastante buena con unos tiempos cortos y una participación totalmente activa y ágil de la administración. Aunque el plan parcial se tomó aproximadamente 8 años desde su primera radicación y ya había unas propuestas previas hechas por unos consultores de uno de los propietarios, desde el momento en que adquirimos parte del suelo y los tres promotores decidimos que sería un proyecto asociativo con la administración, es decir, que dejábamos la vivienda de interés prioritario en sitio, los trámites  fluyeron. Se hicieron unas mesas de trabajo super intensas, de días enteros con las Secretaría de Hábitat, Planeación, Movilidad, desde el momento en que entramos los nuevos inversionistas y no solo los consultores el  Plan salió en un año”

Sobre espacio público, señala: “El proyecto es bastante denso, el espacio público que se genera, como resultado de una exigencia muy valiosa del Ministerio de Cultura, estará frente a los bienes de interés cultural, para darles relevancia. Además habrá áreas privadas afectas al uso público, como bulevares y plazoletas. Reconozco que la relación de metros cuadrados por habitante, es baja, pero tampoco existía una norma que obligue a determinado espacio público.”

El plan parcial es un proceso de negociación de diferentes actores, dentro de un marco legal y unas reglas de juego claras. Si no hay claridad en esas reglas o se modifican por cualquiera de las partes, el proceso se dificulta y se puede volver inviable. “Este fue un plan parcial que se logró hacer con unidades de actuación independientes. Se puede decir que son divisiones de proyectos pero con unos conceptos urbanísticos y arquitectónicos comunes que le dan valor al conjunto. La negociación incluye los índices de construcción y el sistema de cargas y beneficios. explica Echeverry.

El tema más difícil fue el de la protección del patrimonio arquitectónico, donde hubo un largo trabajo con la Dirección de Patrimonio y Renovación de la Secretaría Distrital de Planeación y con la Unidad de Protección del Ministerio de Cultura. De acuerdo con Planeación Distrital, el propósito final del plan es lograr un “gana-gana” de todos los actores: los propietarios de los alrededores incrementan el valor de sus inmuebles, los dueños de empresas y negocios probablemente mejorarán el entorno para atraer compradores, los inversionistas y promotores inmobiliarios logran niveles de rentabilidad por encima de sus costos de oportunidad y la ciudad gana con la recuperación y repoblamiento del centro y con la estructuración de un nuevo espacio público en torno a importantes bienes de interés cultural desconocidos para muchos bogotanos.

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Sobre Plan Parcial, afirma Echeverry en el capítulo de su autoría  RIESGO E INCERTIDUMBRE EN PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA del libro “De la renovación a la revitalización: desafíos para Bogotá” [3]: “una grata sorpresa de una decisión total de la administración para sacar adelante el proceso y con un resultado bastante bueno para nosotros en términos de tiempo, de edificabilidad y de lograr gestionar un plan parcial con la unión de tres manzanas que mejorarán el entorno de manera muy importante y que seguramente esto hará que nuestros clientes vean con mucho mejores ojos el tipo de desarrollo que haremos en nuestro predio y en la zona”. Es decir, que el resultado es mucho mejor cuando hay integración de terrenos que cuando se hace predio a predio.

 

De riesgos y oportunidades

Hablando sobre riesgos, en el gremio de la construcción se ha creado un ambiente de desconfianza y resistencia a los proyectos de Renovación Urbana. Al respecto, Echeverry como inversionista señala: “Bajo mi percepción, el riesgo de los proyectos de Renovación Urbana es netamente financiero por la incertidumbre de los costos del proyecto y de los tiempos para sacarlo adelante.  Las evaluaciones de los proyectos siempre deben ser abordadas y analizadas desde dos puntos de vista: uno es el lado de la demanda (potenciales compradores, competencia del proyecto, precio de venta o arrendamiento en el cual se puedan obtener velocidades de ventas que permitan lograr los puntos de equilibrio en tiempos razonables, percepción de los potenciales clientes del sector donde se ubica el proyecto, entre otros) y desde el punto de vista de los costos (terreno, demoliciones, construcciones, honorarios de gerencia, honorarios de construcción, honorarios de comercialización, licencias, permisos, diseños, estudios, gastos de ventas, gastos de publicidad, gastos financieros, cargas y diferentes impuestos que se tienen para desarrollar un proyecto).”

Es muy importante que se reduzca la incertidumbre normativa, hay que llenar el vacío que tiene el POT respecto a las normas para la renovación urbana, porque eso se traduce en incertidumbre financiera para promotores e inversionistas. También el problema de la gestión del suelo para lograr las uniones o reajustes de los terrenos es un riesgo. Creo que la administración debería trabajar en algunos planes maestros para estas áreas, que definan el diseño urbano y que permitan luego un desarrollo de proyectos, sin trasladar al sector privado toda la responsabilidad por los reajustes y también la anticipación con parte de la infraestructura.

El trabajo colectivo fue una oportunidad importante, al respecto dice: “A pesar de la tramitología, agradezco el proceso que se ha llevado, porque el hecho de involucrar a distintas personas, llevó a que el proyecto mejorara. El concepto del Ministerio de Cultura sobre las plazas, por ejemplo, no era una prioridad para nosotros, pero indudablemente son claves en la relación con los bienes de valor cultural y terminó dándole valor al proyecto, incluso en términos de hacerlo  más atractivo para el cliente.”

Para proyectos de renovación urbana, él identifica que puede haber demasiadas cargas para el urbanizador, así que propone “eliminar la participación en  plusvalía, como un incentivo para que los promotores e inversionistas participen en este tipo de desarrollos.”

“Definitivamente la renovación urbana es una necesidad de las grandes ciudades, existen en el mundo muchos referentes de procesos exitosos de renovación, en los cuales la participación y el trabajo en equipo entre el sector privado y el público ha sido una constante y un factor decisivo para que dichos procesos logren ser beneficiosos para la ciudad y para los diferentes actores que participan de los mismos.  Pienso que las grandes ciudades requieren tanto del crecimiento en las zonas de desarrollo como el crecimiento en las zonas de consolidación y en las zonas de renovación urbana, no debe ser exclusivamente una u otra manera de crecer, pienso que de manera ordenada las diferentes modalidades son válidas y necesarias.” Concluye, Pablo Echeverry.

 

[1] En el intermedio se ubicaba el polémico Decreto 562 de 2014 que permitía la densificación, en algunos casos y zonas, sin que fuera forzoso formular plan parcial,  pero exigía aportes para vías, áreas verdes y redes de servicios públicos, en sitio o mediante pagos en dinero, pero esa es otra historia

[2] Plan Parcial de Renovación Urbana La Sabana. 

[3] Balance de Planes Parciales –  Ver libro SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN  “Planes Parciales de Desarrollo, evolución y práctica 2000-2015”

[4] SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN  “De la renovación a la revitalización: desafíos para Bogotá”, 2015, un compendio de artículos que recogen la visión de diferentes actores públicos, privados y académicos vinculados con la renovación urbana en la capital del país

 

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