Propuestas para la reserva Thomas Van der Hammen: adquirir el suelo con derechos de construcción

7 abril, 2016 |

Para justificar la urbanización de la reserva Thomas van der Hammen,  Peñalosa hace anuncios catastrofistas con poco sustento: que Bogotá es una de las ciudades más densas del mundo y que ya no tiene ninguna posibilidad de crecer dentro de su perímetro urbano; que si no se urbanizan las 1.395 hectáreas de la Reserva  se destruirán hasta 60 o 100 mil hectáreas en la Sabana y, además, que la ciudad no puede darse el lujo de dilapidar recursos públicos escasos para comprar terrenos que tienen un valor entre un billón y 3 billones de pesos, cifras que cambian según el ánimo del día en que da las declaraciones.

Como en otros casos, este último dato no es cierto, porque en caso de compra de suelo para fines públicos legalmente se debe avaluar de acuerdo con la norma vigente. Sin embargo, detrás de esta decisión hay un problema que hay que abordar: ¿deben los propietarios de suelo asumir la carga de que sus predios se conviertan en un enorme parque de conservación en lugar de concretar sus expectativas de tener usos urbanos?

Empecemos por el precio de los predios

De acuerdo con los datos de Catastro en la Reserva hay 446 predios que tienen 792 propietarios, que se clasifican,  según los usos catastrales, así:

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El Plan de Manejo adoptado por el Consejo Directivo de la CAR permite que permanezcan las actividades de las construcciones preexistentes, en un total de 409 hectáreas,  bajo ciertas exigencias ambientales. Por tanto, no tiene sentido que el gobierno distrital salga a comprar ese suelo que representa el 29% del área total, y que tiene los avalúos más altos. No sin advertir que el comercio puntual o los dotacionales por lo general ocupan porciones menores del área total de los terrenos.

Tampoco hay que comprar las 16 hectáreas que ya son de propiedad pública. Quedarían 962 hectáreas en 181 predios, el 70% del área total,  que tienen usos agropecuarios o simplemente están sin ocupar. Entre estos están los cultivos de flores, que ocupan 186 hectáreas (el 13% del área total), usos agrícolas o pecuarios que suman 604 hectáreas, el 43% del área total y un área que ya presenta condiciones de conservación que tiene una extensión de 168 hectáreas, el 12% del área total.

¿deben los propietarios de suelo asumir la carga de que sus predios se conviertan en un enorme parque de conservación en lugar de concretar sus expectativas de tener usos urbanos?

Es decir, que lo que habría que adquirir es suelo rural que siempre tuvo usos agrícolas y forestales y cuyo valor promedio es de $ 20.000/m2, si se excluyen los urbanizables no urbanizados o los urbanizados no construidos que son terrenos dentro de las urbanizaciones preexistentes, que legalmente no podrían ser construidos, lo que llevará a que se desinflen los precios. De acuerdo con el Plan de Manejo de la CAR los cultivos de flores tienen que salir en un periodo de 7 años y, además, las restricciones que les impone ese Plan harían inviable financieramente su permanencia.

Por tanto, se puede establecer un plan de compras de las 962 hectáreas a valores rurales, lo que implicaría recursos por $ 190 mil millones que, sin duda, una ciudad como Bogotá puede asumir en un programa de compras gradual. Se asumen los valores catastrales, porque cualquier conocedor de los temas rurales sabe que  un suelo rural vale mucho menos que $ 20.000/M2. Si recordamos, Peñalosa compró unas 14 hectáreas en el centro para construir en la zona del Cartucho el parque Tercer Milenio por un valor de $ 123 mil millones a precios de hoy, de manera que destinar recursos públicos a un parque de conservación 90 veces mayor no es algo inalcanzable, y lo han hecho muchas ciudades en el mundo y en América Latina.

¿Deben los propietarios asumir la carga de que la ciudad cuente con un gran bosque urbano de conservación?

Si el beneficio ambiental, social y urbanístico es tan grande, hay lugar a preguntarse si no estaríamos ante una carga desproporcionada que se impone a un número reducido de propietarios de no urbanizar sus terrenos, mientras los predios cercanos pueden hacerlo. Olvidémonos un momento que hay constructores y bancos y financiadores de la campaña del Alcalde y pensemos en el problema. Si ese suelo rural quedara a varios kilómetros de Bogotá  nadie se plantearía el dilema, pero estar al lado de una dinámica ciudad de casi 8 millones de habitantes cambia las cosas. Un problema similar enfrenta una franja de los Cerros Orientales en el borde oriental, cercana a la ciudad.

Aunque la ley ordena que el suelo rural se paga a valores rurales se puede pensar en  alternativas: una, avalúar los precios de acuerdo con sus valores ambientales, pero solo el 12% presenta hoy condiciones de conservación, y sería imposible aplicar este criterio al resto, que lo que requiere es de restauración. La otra son los derechos de construcción transferibles de construcción, como se explica en la gráfica abajo, donde se vinculan los predios de la reserva con los predios urbanizables en el norte u otra zona de la ciudad.  A los dos tipos de predios se asigna el mismo índice básico y los propietarios de la Reserva pueden vender sus derechos para que los dueños del suelo urbanizable aumenten la edificabilidad.

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En este caso, se dan transacciones de los derechos entre los particulares, bajo condición de entregar el suelo al Distrito para que a medida que el área urbanizable se licencia vaya restaurando el parque, con beneficios para todos porque el parque restaurado volverá atractiva la zona e irá dinamizando el mercado de los derechos. Solo se recurriría excepcionalmente a la expropiación cuando persista la renuencia a vender o cuando haya problemas legales en los predios. En este caso, el Distrito pasa a ser dueño de los derechos y con su venta cubre el valor de los terrenos. Incluso se puede establecer un sistema de subastas, acercando aún más el precio a valores de mercado.

El esquema se puede complementar con la creación de un fondo alimentado con una proporción de los derechos destinados a financiar la restauración ecológica de los terrenos que se vayan volviendo públicos o de aquellos privados que opten por permanecer en la reserva bajo las reglas del Plan de Manejo.  Y en el futuro, se reconocería gradualmente el pago de servicios ambientales a quienes conserven los predios restaurados. También se puede usar para adquirir otras áreas protegidas dentro del plan zonal del norte.

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Mapa de uso de suelo


Para implementarlo se requiere un decreto nacional y adoptar un acuerdo -incluso en el Plan de Desarrollo se puede incluir-, dos cosas que Peñalosa puede obtener fácilmente, debido a que habría transferencias de edificabilidad desde suelo rural, que por regla general no aplica, ya que en un suelo rural no se afecta la facultad de construir y para permitir el fondo para financiar la restauración ecológica.

Esta es una opción que puede destrabar el problema de los recursos, y las resistencias de los propietarios, y gestionar el suelo de una forma contemporánea, y evitar el riesgo de que todo el suelo del norte congelado por años ante nuevas demandas que con seguridad se presentarán.  Así nadie ganará el $1.000.000/m2 del que tanto se ha hablado (porque además el suelo urbanizable está ya sometido a pago de cargas generales, a destinar obligatoriamente un 20% a VIP, o sea vivienda de menos de $ 48 millones y a pagar participación en plusvalía).   Sería un juego de gana-gana para todos: propietarios, gobierno y ciudadanía.