El comportamiento del licenciamiento e iniciación de vivienda en Bogotá: un breve análisis de las cifras.

23 junio, 2015 |
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Esta reflexión apunta a que es necesario pensar el ciclo de la construcción asociado al ciclo económico para entender el comportamiento del sector

El análisis del comportamiento de la construcción de vivienda en Bogotá implica hacer una lectura de las tendencias del licenciamiento y de la construcción (inicios y terminaciones) en el largo plazo, pero también requiere de contrastes con las cifras de generación de empleo y producción de riqueza del sector en la ciudad. Las primeras permiten evaluar la lógica de los promotores de los procesos constructivos en el momento de invertir en un negocio inmobiliario y su materialización en obras; mientras que las segundas, permiten evidenciar qué se logró y en qué se expresó en la vida económica de la ciudad.

Es de aclarar que estas no son las únicas variables para los análisis del sector de la construcción, pues salta a la vista que aún hoy es necesario ahondar en los asuntos de disponibilidad y precios del suelo, mecanismos de atención y cifras del déficit de vivienda y sus instrumentos de financiación, así como sobre la localización de la vivienda en Bogotá, entre otros asuntos.

Incluso, el análisis de las cifras sobre la construcción depende de la metodología que se apropie para construirlas e interpretarlas. Frente a esto último, antes de iniciar es necesario señalar que las cifras oficiales del DANE sujetas a la metodología establecida por esta entidad, han venido incorporando más municipios al Censo de Edificaciones. Es así como en 1997, año en el que inicia el Censo, se presentan resultados para 22 municipios (donde el área urbana de Bogotá incluye Soacha), pasando en el año 2000 a 23, mientras que en 2007 la base incorpora 35 municipios, y finalmente en 2012 llegar a 53.

Estas nuevas incorporaciones de municipios en la medición vienen modificando también la participación de estos frente al total nacional. En el caso de Bogotá, en 2007 se pasó de tener una participación frente al conjunto de municipios en el Censo de Edificaciones del 49% al 45%, y con el cambio del 2012, en el que se incluyeron 30  nuevos municipios, se pasó del 38% al 29%, hasta llegar en 2014 del 36% al 24%.

En todo caso, con el fin de avanzar en la reflexión sobre el comportamiento de la construcción de vivienda en nuestra ciudad, presentamos aquí tres análisis básicos que arrojan las cifras, y que vistos agregadamente, permiten pensar en que el sector se encuentra en una etapa en la que están sentadas las condiciones para avanzar en la iniciación de vivienda después de períodos de “boom” del licenciamiento; de mejoramiento de las condiciones de oferta de empleo y en general del mercado laboral; y finalmente de un constante aumento de su participación en el PIB que expresa su posibilidad de aportar a la generación de valor agregado en la actividad económica de la ciudad. Veamos uno a uno.

Como se muestra en la gráfica No. 1., los años 2010-2011 representaron para la ciudad, y en general para el país, un período de explosión en la aprobación de licencias de construcción, básicamente explicada por la expedición del Decreto 926 de marzo de 2010, que definió nuevos requisitos de carácter técnico y científico para construcciones sismo resistentes NSR-10. Es decir, hubo un  “adelanto a los efectos de la norma”. El mismo caso sucedió en el año 2013 con la posibilidad de la Modificación Excepcional del POT, aprobada el 26 de agosto de 2013. Mientras que entre 2000 y 2009 el licenciamiento no superó un promedio de 33.670 viviendas al año, en el 2010 se aprobaron 48.876 y en 2011 un total de 56.539. Igualmente, el 2013 registró un total de 40.890 viviendas licenciadas.

Fuente: DANE. Licenciamiento y Censo de Edificaciones.

En la gráfica No. 2, se evidencia una importante caída en las iniciaciones de vivienda desde 2011. Esto además de estar relacionado con las etapas  propias  del proceso constructivo (licenciamiento-construcción-licenciamiento), expresa el ciclo económico de la ciudad. Al respecto, la gráfica muestra cómo en los períodos de  aumento de iniciaciones sucede lo contrario con las terminaciones y viceversa.

Fuente: Elaboración propia con base en datos del DANE. Censo de Edificaciones.

En el análisis de cuántas de las licencias expedidas se han expresado en iniciación de obras, los resultados son muy dicientes. Aproximadamente entre 2010 y 2014 casi 35.200 viviendas licenciadas se encuentran sin iniciar en Bogotá. De este total casi 30.000 son Vivienda de Interés Social (VIS) y las restantes 5.000 son No VIS.  Esta cifra es casi la iniciación de vivienda en toda la ciudad en un buen año. Es decir, los próximos años pueden ser de una materialización importante de estas licencias ya obtenidas en suelo urbano en Bogotá.

Fuente: Elaboración propia con base en datos del DANE. Censo de Edificaciones.

Adicionalmente, una breve comparación de las tasas de crecimiento del PIB de la construcción en Bogotá, del PIB total de la ciudad y del PIB total del país entre 2005 y 2013, evidencia un altísimo crecimiento del primero en el año 2008, que de acuerdo con el análisis del comportamiento de las iniciaciones de vivienda, pudo estar asociado a los ingresos producto de estas (26% de aumento en la iniciación) en el año inmediatamente anterior. Los años 2007 y 2008 son definitivamente atípicos, debido al gran volumen de iniciaciones, lo que conllevó a que en 2009 y 2010 hubiera una desaceleración de las mismas y en el crecimiento del PIB de la construcción, que para 2008 ya había tenido un crecimiento alto.  Un fenómeno similar se presentó en el año 2011 con efectos de desaceleración sobre los años 2012 y 2013.

Tabla No. 1, Crecimiento del PIB Nacional y Bogotá e iniciaciones de vivienda en Bogotá:

Fuente: Elaboración propia con información del DANE. 2014.

Esta reflexión apunta a que es necesario pensar el ciclo de la construcción asociado al ciclo económico para entender el comportamiento del sector.

Otra cifra muy importante es la ocupación en el sector de la construcción. En este aspecto también hay avances, pues en el año 2014 Bogotá registró un incremento de 13 mil empleos en construcción respecto a 2013, al pasar de 220 mil a 232 mil ocupados, lo que representó un crecimiento del 5,9%. Este resultado, además es superior en 30% frente al promedio de ocupación de 2002 a 2013 (179 mil).

Quedan bastantes retos ya señalados. Podría decirse que hoy la ciudad, la ciudadanía y sus constructores se enfrentan a un período de “expectativa normativa”: el Decreto 562 de 2014, el Decreto 138 de 2015 y el levantamiento de la suspensión, o no, de la MEPOT, entre otros instrumentos. Están por evaluarse sus efectos con base en lo ya explicado en este texto y por supuesto, se constituyen en la base de las discusiones y propuestas en el actual escenario electoral.

Yency Contreras

Docente Instituto de Estudios Urbanos. Universidad Nacional de Colombia.

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